Bauantrag und Baugenehmigung: so läuft das Verfahren

Kurzantwort: Für den Neubau eines Wohnhauses brauchen Sie in aller Regel einen Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde Ihrer Gemeinde oder Ihres Kreises. Ein Architekt oder anderer Bauvorlageberechtigter reicht ihn mit allen Plänen ein, die Behörde prüft ihn, beteiligt Nachbarn und Fachstellen und erteilt am Ende die Baugenehmigung. Erst danach darf gebaut werden.

Wann ein Bauantrag nötig ist

Das Baurecht ist Ländersache. Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung, und was in einem Land genehmigungsfrei ist, kann im Nachbarland einen Antrag erfordern. Für ein neues Wohnhaus ist die Antwort überall gleich: Sie brauchen eine Genehmigung oder zumindest ein behördliches Verfahren.

Anders sieht es bei kleineren Vorhaben aus. Gartenhaus, Carport, Terrasse oder Pergola sind je nach Größe, Lage und Land oft genehmigungsfrei oder nur anzeigepflichtig. Pauschale Maße gelten nicht bundesweit. Wer ein solches Projekt plant, schaut in die Bauordnung des eigenen Landes und fragt im Zweifel beim Bauamt nach. Details finden Sie in unseren Beiträgen zum Gartenhaus und zum Carport.

Was vor dem Antrag geprüft werden sollte

Ein Antrag scheitert selten an der Technik, sondern an der Lage. Bevor Sie Geld für Pläne ausgeben, klären Sie, was auf dem Grundstück überhaupt zulässig ist:

• Bebauungsplan: Gibt es einen? Er legt oft Baufenster, Geschosszahl, Dachform und Nutzung fest.
• Kein Bebauungsplan: Dann entscheidet, ob sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt.
• Erschließung: Sind Straße, Wasser, Abwasser und Strom gesichert?
• Besonderheiten: Denkmalschutz, Hanglage, Abstände zu Wald oder Gewässern, Altlasten.

Diese Auskünfte bekommen Sie bei der Gemeinde oder dem Bauamt. Sie sind der günstigste Schritt im ganzen Projekt, denn sie verhindern Pläne, die auf dem Grundstück nie genehmigt würden.

Bauvoranfrage: Sicherheit vor den großen Kosten

Ist unklar, ob ein Vorhaben zulässig ist, kann eine Bauvoranfrage helfen. Sie stellen dazu einzelne Fragen an die Behörde, etwa ob ein Haus mit bestimmter Größe an einer bestimmten Stelle möglich ist. Der Vorbescheid, den Sie erhalten, bindet die Behörde für die geklärten Punkte. Der Aufwand ist deutlich geringer als bei einem vollständigen Antrag.

Besonders sinnvoll ist das, wenn Sie ein Grundstück erst kaufen wollen. Fällt die Antwort negativ aus, haben Sie vor dem Kauf Klarheit. Wie dabei die Reihenfolge aussehen kann, zeigt die Schritt-für-Schritt-Planung.

Die drei üblichen Verfahrensarten

Die Bezeichnungen unterscheiden sich je nach Land, das Muster ist aber ähnlich:

Verfahren	Kurz erklärt	Prüfung durch die Behörde
Genehmigungsfreistellung	Für Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, wenn die Festsetzungen eingehalten werden	Gering, die Gemeinde kann ein Verfahren verlangen
Vereinfachtes Verfahren	Für die meisten Wohnhäuser	Begrenzt auf bestimmte Punkte, etwa Planungsrecht und Abstandsflächen
Normales (umfassendes) Verfahren	Für größere oder besondere Gebäude	Umfassend, inklusive Brandschutz und Standsicherheit

Welches Verfahren für Ihr Haus gilt, hängt von Gebäudeart, Größe und Landesrecht ab. Ihr Planer weiß das und sagt es Ihnen vor der Einreichung. Auch bei der Genehmigungsfreistellung bleiben Sie selbst verantwortlich, dass das Haus den Vorschriften entspricht.

Wer den Antrag einreichen darf

Für ein Wohnhaus müssen die Bauvorlagen in der Regel von einem Bauvorlageberechtigten stammen. Das sind je nach Landesrecht Architektinnen und Architekten sowie bestimmte Ingenieure. Als Bauherr unterschreiben Sie den Antrag, den Plan zeichnet und verantwortet der Planer.

Bei Fertighaus oder Bauträger übernimmt oft der Anbieter diesen Teil. Lassen Sie sich vertraglich bestätigen, dass die Genehmigungsplanung enthalten ist, und wer das Risiko trägt, falls die Behörde Änderungen verlangt. Mehr zu den Bauweisen finden Sie im Vergleich von Fertighaus und Massivhaus.

Diese Unterlagen gehören in den Antrag

Der genaue Umfang steht in den Bauvorlagenverordnungen der Länder. Üblich sind:

1. Der ausgefüllte Bauantragsvordruck der Behörde
2. Ein amtlicher Lageplan, meist von einem Vermesser erstellt
3. Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten
4. Eine Baubeschreibung mit Angaben zu Konstruktion und Nutzung
5. Berechnungen zur Wohn- und Nutzfläche sowie zum umbauten Raum
6. Nachweise zu Standsicherheit, Brandschutz und Energieeffizienz
7. Angaben zur Entwässerung des Grundstücks

Je vollständiger die Unterlagen, desto weniger Rückfragen entstehen. Fehlende Dokumente sind der häufigste Grund, warum Verfahren länger dauern. Die Behörde fordert sie dann nach, und die Prüfung ruht, bis alles da ist.

Wie die Behörde den Antrag prüft

Nach dem Eingang prüft das Bauamt zunächst, ob alles vollständig ist. Dann beteiligt es Stellen, die Belange berühren, zum Beispiel Straßenbau, Feuerwehr, Naturschutz oder Denkmalpflege. Die Gemeinde äußert sich zum Bebauungsplan und zur Erschließung.

Nachbarn werden je nach Land und Verfahren informiert oder zum Plan gehört. Stimmen sie zu, geht es oft schneller. Widersprechen sie, muss die Behörde abwägen. Wer frühzeitig das Gespräch mit den Nachbarn sucht, spart sich häufig Ärger. Ist bei Abstandsflächen oder Maßen eine Abweichung nötig, kann dafür eine Ausnahme oder Befreiung beantragt werden, die gesondert begründet wird.

Die Dauer ist je nach Behörde, Verfahren und Auslastung sehr verschieden. Feste Fristen gibt es in den Bauordnungen, ihre Länge und die Folgen einer Fristüberschreitung unterscheiden sich aber. In einzelnen Ländern gilt unter bestimmten Bedingungen eine Genehmigung als erteilt, wenn die Behörde nicht rechtzeitig entscheidet. Fragen Sie nach, was in Ihrem Land gilt.

Nach der Genehmigung: Was Sie beachten müssen

Die Baugenehmigung kommt als Bescheid, meist mit Nebenbestimmungen. Dazu gehören etwa Auflagen zu Baumschutz, Entwässerung oder der Nachweis weiterer Gutachten vor Baubeginn. Lesen Sie den Bescheid vollständig und geben Sie die Auflagen an Planer und Bauunternehmen weiter.

• Beginnen Sie erst zu bauen, wenn die Genehmigung vorliegt und die vorgeschriebenen Anzeigen erfolgt sind.
• Meist müssen Sie den Baubeginn der Behörde mitteilen.
• Eine Genehmigung gilt nicht unbegrenzt, sie kann verfallen, wenn Sie zu lange nicht anfangen. Die genaue Dauer regelt das Landesrecht.
• Änderungen am genehmigten Plan, etwa ein anderes Dach oder ein verschobener Anbau, müssen Sie vorher abstimmen.

Während der Bauzeit können Bauaufsicht oder Prüfer Kontrollen durchführen. Nach der Fertigstellung folgt je nach Land eine Anzeige oder Abnahme. Bewahren Sie Bescheide, Pläne und Nachweise dauerhaft auf, denn bei Verkauf, Umbau oder Finanzierung werden sie wieder gebraucht.

Zeitplan: Was Sie vorab einplanen sollten

Der Bauantrag ist selten der Engpass, die Vorarbeit ist es. Planer, Vermesser und Gutachter brauchen Zeit, und nicht jedes Büro hat sofort einen freien Termin. Rechnen Sie deshalb rückwärts: Von dem Tag, an dem Sie bauen möchten, zurück bis zum Eingang des Antrags, zurück bis zur Entwurfsplanung und zur Grundstückssicherung.

1. Grundstück prüfen und Baurecht klären
2. Entwurf mit dem Planer abstimmen und die Kosten gegen das Budget halten
3. Vermessung und Lageplan beauftragen
4. Nachweise und Berechnungen erstellen lassen
5. Antrag unterschreiben und einreichen
6. Rückfragen der Behörde zügig beantworten
7. Bescheid prüfen, Auflagen umsetzen, Baubeginn anzeigen

Der größte Zeitgewinn entsteht bei den Rückfragen. Wer innerhalb weniger Tage antwortet und fehlende Unterlagen sofort liefert, hält das Verfahren in Bewegung. Gerade bei Fertighäusern ist es üblich, dass der Hersteller Fertigungstermine nur nach Vorliegen der Genehmigung vergibt, ein verspäteter Bescheid verschiebt also oft den gesamten Bauablauf.

Wer was verantwortet

Im Verfahren sind drei Rollen zu unterscheiden. Der Bauherr stellt den Antrag, trägt die Kosten und ist am Ende für die Einhaltung der Auflagen verantwortlich. Der Planer erstellt die Unterlagen und prüft, ob sie den Vorschriften entsprechen. Die Behörde entscheidet über die Genehmigung, übernimmt aber keine Haftung für die Planung. Eine erteilte Baugenehmigung ist daher kein Gütesiegel für die Qualität der Pläne, sondern bestätigt nur, dass die geprüften öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind.

Sprechen Sie außerdem früh mit der Bank. Viele Kreditgeber verlangen für die Auszahlung eine Baugenehmigung, und eine verspätete Genehmigung kann Bereitstellungszinsen auslösen. Auch Versicherungen, etwa die Bauleistungsversicherung, sollten rechtzeitig vor Baubeginn abgeschlossen sein.

Was der Antrag kostet

Die Gebühren richten sich nach den Gebührenordnungen der Länder und Kommunen und hängen meist von den Baukosten oder der Gebäudegröße ab. Hinzu kommen die Honorare für Planung und Vermessung sowie gegebenenfalls Gutachten. Feste Beträge lassen sich ohne Ihr konkretes Vorhaben nicht seriös nennen. Fragen Sie bei der Behörde nach der Gebührenordnung und lassen Sie sich vom Planer ein Honorarangebot geben.

Wie diese Posten im Gesamtbudget einzuordnen sind, steht im Beitrag Hausbaukosten verstehen. Vergessen Sie auch nicht, dass beim Grundstückskauf Steuern anfallen: Das erklärt unser Ratgeber zur Grunderwerbsteuer beim Hausbau.

Typische Fehler, die Verfahren verzögern

• Unvollständige Unterlagen oder fehlende Unterschriften
• Pläne, die dem Bebauungsplan widersprechen
• Abstandsflächen, die nicht stimmen oder nicht nachgewiesen sind
• Ungeklärte Erschließung oder fehlende Zufahrt
• Bau vor Erteilung der Genehmigung

Der letzte Punkt ist der teuerste. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert eine Stilllegung, Bußgelder oder im schlimmsten Fall die Anordnung zum Rückbau. Warten Sie auf den Bescheid, auch wenn der Handwerkertermin drängt.